Jak vydělat na nemovitostech
Nemovitosti mě přitahovaly od dětství. Léta jsem se snažil přijít na to, jak na nich vydělávat. Odrazovala mě dlouhá doba návratnosti oproti internetovému marketingu, kde se aktálně pohybuji. Pravdou ale je, že se nad tím stačí jen podrobněji zamyslet. Cest, jak vydělat na nemovitostech totiž existuje mnoho a návratnost může být i neuvěřitelně krátká.
Na druhou stranu každá z následujících strategií má celou řadu skrytých problémů a nástrah, které je třeba minimalizovat, vyhnout se jim, nebo na nich v nejhorším příapdě získat cenné zkušenosti.
Koupě za účelem pronájmu
Tahle možnost každého napadne jako první.
Na první pohled je ve velkých městech návratnost 10 let, ale jen do chvíle, kdy financujete nemovitost vlastními penězi. To se stává málokdy, že by si člověk u nákupu nemovitosti nevzal hypotéku. Financovat vlastními penězi je nevýhodné i pro toho, kdo jich má plný polštář.
Při financování hypotékou, lze najít takovou nemovitost, která:
- nájmem vydělá víc, než je splátka hypotéky + další náklady, takže přináší čisté cashflow
- přináší nájemníkem snižovaný dluh hypotéky (takže dlužíte méně a za několik let je nemovitost vaše)
- přináší snižování daňového základu
- může růst na hodnotě pro případný pozdější prodej
- především může tyto výhody kombinovat
TIP: Všemi těmito možnostmi se denně zabývá investor Jakub Koreis, který píše, nebo spíš psal velmi detailní a upřímný blog. Rozhodně tedy doporučuji prostudovat jeho denikrealitnihoinvestora.cz. Dalším investorem, který se nebojí podělit o svoje realitní úspěchy a trable, je Fandor.
Vzhledem k zákonům, které nahrávají víc nájemci než majiteli nemovitosti, může koupě za účelem pronájmu někoho odradit. K tomu to shánění nových nájemců, řešení provozních problémů, přepis energií atd.
Přesně takové situace řeší služby "Ideální nájemce", nebo "Dokonalý nájemník" které seženou nájemce, starají se o provozní záležitosti a garantují obsazenost předem definovaným příjmem.
Rekonstrukce
Růst hodnoty nemovitosti nemusí pramenit pouze z aktuální situace na trhu, sazeb hypoték, nebo třeba z budování blízké stanice metra. Hodnotu nemovitost můžete zvýšit také sami investicí do její rekonstrukce.
Někteří investoři se živí tím, že skupují ruiny a prodávají je se ziskem jako renovované. To se může týkat i modernizace starých bytů s umakartovým jádrem. Většina kupujících tohle řešit vůbec nechce a jsou ochotni připlatit si prémii za to, že ty starosti měl někdo jiný.
Zásadní je v takovém případě mít spolehlivou firmu nebo dodavatele, kteří rekonstrukci neodfláknou a nepřidělají vám víc starostí a výdajů, než je nezbytně nutné.
Určitě doporučuji práci firmy Kouba Interiér, jejichž díla možná často vídáte v médiích. Další spolehlivé firmy a řemeslníky lze najít podle zkušeností zákazníků na NejRemeslnici.cz.
Skvělý nákup
Úspěšnou investici do nemovitosti může zajistit už její samotný nákup. Dobrá nákupní cena vám zajistí nesmazatelnou výhodu. Špatná nákupní cena může naopak znamenat jistou prohru a s následujícími tipy se dostanete při nejlepším na nulu. Každá výhoda se tedy počítá.
O rozdíl v řádech statisíců se například může postarat služba inspekce nemovitostí. Najdou nedostatky, které developeři či původní majitel odflákli a vyčíslí je. Vy tak můžete po prodejci požadovat nápravu či slevu prodejní ceny.
Skvělý prodej
Hned po dobrém nákupu nemovitosti je dalším silným kritériem samozřejmě její dobrý prodej. Projdeme nápady, které vám zlepší prodejní pozici.
Jeden z bodů, který prodeji pomůže, je poměrně nový pojem Home Staging. Ten označuje péči profesionálů za účelem zhotovení prodejně zaměřených fotek.
Ta péče spočívá ve stylizaci interiéru, úklidu, volby úhlu focení, nasvícení při focení, někdy třeba doporučí vymalování konkrétní stěny, jindy vyměnit polstrování, nebo zbavit se nemoderní lampy či obrazu.
Zkrátka cokoliv, co vám přinese fotografie do inzerátu, ze kterých budou zájemci nadšení. Prodej nemovitosti je ze značné části o emocích a neprofesionální fotografie neuklizeného interiéru určitě velký zájem o prohlídku nevyvolají.
Princip je jednoduchý. Lepší prezentace zajistí víc prokliků inzerátu. Víc prokliků inzerátu zajistí víc zájemců o prohlídku. Víc zájemců o prohlídků zajistí lepší vyjednávací pozici a vy tak můžete úspěšně prodat i s vyšší cenou. Nebo prodat dřív.
Firmy zaměřené na Home Staging vám zařídí profesionálního fotografa, který si umí pohrát se světlem a zapůjčí vám k tomuto účelu i drobný nábytek a dekorace. Výsledek takové spolupráce můžete vidět na příkladu níže:
Díky této péči je možné prodat nemovitost i o statisíce dráž. Investice do Home Stagingu je oproti tomu řádově v tisícikorunách až nižších desítkách tisíc korun.
Online marketing na vlastní pěst
Fotografiemi a inzerátem marketing teprve začíná. Celá prezentace musí být na té nejvyšší možné úrovni. Firmy nabízející Home Staging jsou profesionálové na tuto jednu činnost. Ale například jejich sebeprezentace na webu je často žalostná.
K úspěšnému prodeji potřebujete vyšperkovat celou nabídku nemovitosti, nejen fotografie.
Úderné texty
Stejně důležitý je samotný text inzerátu. Ne každý je výřečně nadaný a naopak ne každý zájemce má chuť číst dokola omílané "nabízíme zprostředkování prodeje bytu OV 3+1 s balkonem v žádané lokalitě poblíž centra města"...
Doporučuji využít služeb profíků na psaní textů, jako je Otto Bohuš, Marie Grafová (nevím, jestli to vůbec jako službu ven nabízí, zkuste ji překecat), nebo Michaela Mužíková.
Samostatný web
Dalším krokem je tvorba samostatné webové stránky popisující pouze tu jednu prodávanou nemovitost se všemi detaily. Podobně, jako to dělají developeři se svými projekty.
Samostatný web vám dá větší možnosti prezentace, než jakýkoliv inzerát. Inzerát ale chybět nemusí, web ho může jen podporovat, ne nahrazovat.
Popsat na něm můžete infrastrukturu v okolí, zobrazit na mapě cestičky, jak je to daleko k jakému obchodu, jací jsou sousedé, jak funguje doprava a podobně. Vše může mít svou galerii, mapky a nákresy.
Dobře fungují také 3D půdorysy. Ty jsem jako první viděl u developera Finep, pro kterého je vypracovala firma Neovisual. Dobře cílí na představivost potenciálního kupce. U domů podobně fungují také fotografie z dronu, který si můžete pro tyto účely půjčit.
Reklama na sociálních sítích
Získat přes placenou reklamu na sociálních sítích jednotky tisíc návštěvníků vašeho prodejního webu je poměrně levné, když vezmeme v potaz cenu nemovitosti.
Stačí zainvestovat řádově nižší desítky tisíc korun a rázem získá váš vymazlený web / inzerát mnohonásobně větší počet zájemců o prohlídku, než kdy dokáže přivést většina realitních kanceláří.
Princip je stejný jako u Home Stagingu: čím víc lidí nemovitostí zaujmete, tím větší cenu si můžete dovolit požadovat. Za investici desítek tisíc můžete získat rozdíl v prodejní ceně v řádu desítek procent. Záleží, jestli prodáváte palác nebo garsonku. Proto platí, že čím dražší nemovitost, tím víc se tato péče o profesionální propagaci vyplatí.