Nájemní smlouva na byt či dům svépomocí
Ceny nemovitostí stále rostou, ceny hypoték jsou pořád vysoké a tato kombinace nahrává nájemnímu bydlení. Pronajímatelé bytů vědí, že volných bytů je málo a jsou hůř finančně dostupné.
Pokud i vy raději volíte nájemní bydlení, tento článek vám pomůže s nájemní smlouvou. Té se vyplatí věnovat velkou pozornost. Dobře napsaná smlouva vám totiž může ušetřit spoustu starostí.
Základní náležitosti: Forma
Aby byla nájemní smlouva vůbec platná, je třeba se v první řadě zaměřit na její formu. Zákon pro nájemní smlouvu stanovuje písemnou formu. Zároveň však říká, že pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Co to znamená v praxi?
Z výše uvedeného vyplývá, že když pronajímatel nemůže namítat neplatnost, může tak učinit jen nájemce. Jde o projev ochrany slabší strany, kterou dle občanského zákoníku, nájemce je. Může to ale namítat jen do té doby, než se do bytu nastěhuje. Například pokud bydlíte v nájmu déle jak tři roky v dobré víře, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.
Co by mělo být obsahem nájemní smlouvy?
Obsahem každé nájemní smlouvy je závazek pronajímatele přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Jednoduše řečeno jsou obsahem nájemní smlouvy práva a povinnosti (nájemce i pronajímatele).
Zákon nám již dává nějaký rámec toho, jak by měla nájemní smlouva vypadat. Samotná ustanovení zákona můžeme rozdělit na:
- Povinné (Kogentní)
- Nepovinné (Dispozitivní)
Tato ustanovení se od sebe liší tím, že povinné - kogentní ustanovení jsou pevně daná zákonem a nedají se měnit. V případě, že si ve smlouvě něco ujednáte odlišně od kogentního ustanovení, nepřihlíží se k tomu.
Oproti domu nepovinné - dispozitivní ustanovení nám dávají právě jen určitý rámec – vizi zákonodárce o tom, jak by to mělo být. Nic vám ale nebrání tato ustanovení ve smlouvě změnit tak, aby přesně odpovídala vašim potřebám.
Pomocí ustanovení ve smlouvě tedy doporučujeme určit:
- Kdo bude např. provádět běžnou údržbu,
- ke kterému dni bude placeno nájemné a v jaké výši,
- kdy bude nájem končit,
- jaká je výše kauce,
- kolik dní dopředu je pronajímatel povinen oznámit prohlídku,
- jaká plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby bude zajišťovat pronajímatel a jaká sám nájemce
- a podobné.
Na dobu určitou nebo neurčitou?
Další základní bod je, rozmyslet si, na jaké období smlouvu sepíšete. Vyplatí se uzavřít nájemní smlouvu na dobu určitou nebo raději na dobu neurčitou? To je totiž dost relativní otázka. Záleží, na které straně stojíte.
Jste-li pronajímatelem, rozhodně pro vás bude přívětivější varianta na dobu určitou. Pokud jste nájemcem a hledáte dlouhodobé bydlení, uzavřete ji raději na dobu neurčitou.
- Nájemní smlouva na dobu určitou
Nájemní smlouva na dobu určitou se uzavírá zpravidla v případech krátkodobého nájmu. Strany tak s velkou mírou jistoty vědí, kdy jejich nájemní vztah skončí. Smlouva na dobu určitou bývá obecně výhodnější pro pronajímatele. Nejenže totiž ví, kdy bude jeho byt uvolněný a přístupný novým nájemcům, ale v takové smlouvě bývá často sjednáváno zvýšení nájemného s podpisem nové smlouvy.
Pokud si navíc pronajímatel není jistý důvěryhodností daného nájemce, může s ním uzavřít nájemní smlouvu nejprve jen na pár měsíců. Tento typ smlouvy však poskytuje menší jistotu pro nájemce.
- Nájemní smlouva na dobu neurčitou
Oproti tomu nájemní smlouva na dobu neurčitou bývá uzavřena mezi pronajímatelem a nájemcem, kteří mají zájem o dlouhodobý nájemní vztah.
Tento typ bývá naopak výhodnější pro nájemce. Poskytuje mu totiž velkou jistotu v tom, že nájem potrvá. Navíc je o dost složitější vypovědět nájem na dobu neurčitou než na dobu určitou. Pro výpověď nájmu na dobu neurčitou totiž platí zákonem dané důvody. Z jiných důvodů pak nájem nelze vypovědět, ledaže by byl takový důvod přímo sjednaný ve smlouvě.
U nájemní smlouvy na dobu neurčitou je také složitější samotné zvýšení nájemného. Může k němu totiž dojít jen na základě dodatku ke smlouvě.
Pro pronajímatele zase smlouva na dobu neurčitou znamená zajištění dlouhodobého nájemníka, což se vyplatí hlavně v případě, kdy takový nájemce platí řádně a včas.
Pokud však dobu v samotné smlouvě nesjednáte, dle zákona se má za to, že jde o nájem na dobu neurčitou.
Nezákonná práva a povinnosti
Ve smlouvě se mohou naopak objevit nesmysly odporující platným zákonům. Pak se k nim jednoduše nepřihlíží, nejsou platné.
- Zákaz chování domácích mazlíčků
Pro ilustraci lze jako příklad uvést celkem běžný zákaz chování domácích mazlíčků.
Skutečnost, že pronajímatel v bytě zakazuje chovat domácí mazlíčky, již nadále není relevantní. I přes to se ale budete setkávat s lidmi, kteří vám budou zarytě tvrdit opak. Takoví lidé pravděpodobně ještě žijí v režimu starého občanského zákoníku, který ještě pronajímateli umožňoval chov zvířat vyloučit. Jak je tomu ale několik let po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku?
Existuje přímo zákon, který říká, že nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Jako nájemce ale musíte počítat s tím, že pokud v souvislosti s chovem zvířete vzniknou nějaké další náklady na údržbu např. společných prostor, budete je muset uhradit. Nicméně pronajímatel vám chov zvířete nemůže zakázat, a pokud takové ustanovení ve smlouvě existuje, nebude se k němu přihlížet.
Nutno však podotknout, že celý občanský zákoník je založen na principu svobodné vůle. Záleží tedy jen na pronajímateli, zda se rozhodne s vámi smlouvu uzavřít, či nikoliv.
Máte-li strach z jeho reakce, můžete domácího mazlíčka zamlčet a smlouvu podepsat.
- Vyhození nájemníka
Nezákonným ustanovením je třeba také situace, kdy z důvodu neplacení nájemného pronajímatel sám vnikne do bytu, vaše věci vyhodí na skládku a vymění zámky. To zpravidla není možné z důvodu porušení práva na soukromí.
Zákon přesně stanovuje postup pro tyto situace, kterého je třeba se držet. Bydlí-li osoba v bytě bez právního důvodu, je třeba vyzvat ji k vyklizení bytu a v případě, že se nic nebude dít, podat žalobu na vyklizení k soudu.
- Nepřiměřené pokuty a povinnosti
V nájemní smlouvě také nemohou být ustanovení ukládající nájemci povinnost zaplatit smluvní pokutu nebo jiné povinnosti, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené.
Vzor nájemní smlouvy ke stažení:
Netroufáte si na sestavování nájemní smlouvy? Bojíte se rizik, které vám každá chyba může přinést? Tady je hned několik doporučených možností, kde získat už hotový vzor nájemní smlouvy a nespálit se:
PŘIHLAŠTE SE nebo se ZAREGISTRUJTE
Některý obsah v článcích je určen výhradně našim registrovaným čtenářům. Ale nebojte, registrace je ZDARMA a ani do budoucna zpoplatněna nebude. Po přihlášení se vám odemknou všechny části webu.